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破产企业以房地产抵债还能免征契税吗?

(2020-03-25) 理财新趋势

  近日,有破产管理人朋友谈到一个问题:在某破产案件中,破产企业拟以房抵债,但和有关部门沟通过程中耽搁了一段时间,结果发现房地产抵债契税减免的政策过期了,卡在半路好尴尬。那么,以房地产抵债的契税减免政策还能适用吗?还会延续吗?

  这位朋友提到的政策为《财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税〔2015〕37号),其中规定:“企业依照有关法律法规规定实施破产,债权人(包括破产企业职工)承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属,免征契税……”该文件自2015年1月1日起至2017年12月31日执行,而现在已经是2018年了。

  不过,如何理解这里的执行时间?是以契税纳税义务发生时间为准,还是以权属变更时间为准?如果以纳税义务发生时间为准,也许免征契税政策现在还可以适用;如果以权属变更时间为准,明显已不能适用。

  从理论上说,一项交易行为是否适用某项政策,应以纳税义务发生时间为准。按照《契税暂行条例》规定,契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

  我们知道,房地产转让程序比较严格、复杂,包括签订纸质合同、网签、过户等环节。以签订合同确定纳税义务发生时间,其实也有把握口径上的争议:具体是按纸质合同还是网签为准?如果签了纸质合同但不网签、不办证,如何征收契税?

  当然,关于后面的问题,税务总局曾表明态度(国税函〔2007〕645号):无论是否办证,只要有合同等证据表明实质上已转让并取得了相应经济利益,就要依法缴纳契税等相应税款。从理论上看征税没问题,但从这个表述来看,关键问题还是看证据。

  在实践中,如果按照纳税义务发生时间论,纳税申报、缴纳契税以及滞纳金等问题操作起来可能比较困难。基于此,比如关于契税缴纳期限的口径方面,不少地方干脆规定为办理房屋、土地权属变更登记手续之前。

  从这个角度看,37号文在实际执行中,应该多以权属变更登记时间为准。所以,破产企业打算以房地产抵债的话,债权人若是想要享受免征契税优惠,权属变更登记不妨先等等,看看接下来会不会出台契税减免政策延续的规定。

  奇怪的是,在国家税务总局2018年1月11日发布的《减免税政策代码表》中,财税〔2015〕37号文件仍然被列入了现行有效的减免税政策代码目录中。难道说肉体虽死、灵魂不灭?现在可以继续适用?

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